Отказ от применения затратного подхода при аренде. Отчет об оценке. PV – текущая стоимость

Кроме затратного, используются сравнительный и доходный подходы в оценке недвижимости и иного имущества. Сравнительный определяет цену объекта путём мониторинга рынка недвижимости, с выявлением объектов аналогов – сходных по характеристикам с оценивающимся.

Доходный – учитывает все нюансы возможностей использования объекта, рассматривая перспективы инвестирования. В отличие от перечисленных вариантов оценки, затратный подход ориентирован на определение окупаемости приобретённого или вновь возведённого строения, а так же иной недвижимости.

Основные отличия затратного метода оценки недвижимости следующие:

Не ориентирован на рентабельность инвестиций в объект и перспективы его эксплуатации в коммерческих целях.
Является базовым при определении степени затрат на возведение планирующегося объекта.
Не использует ориентацию на стоимость зданий или помещений с аналогичными характеристиками.

Так же, как альтернативные способы оценки, регулируется положением Федерального закона № 135-ФЗ, принятым 29.07.98 г. В Москве действуют отдельные нормы закона, принятого 11.02.98 г., под № 3.

Особенности применения

Для проведения расчётов стоимости объекта по принципу метода затратного подхода в оценке недвижимости, не обязательно обращаться к специалисту в лице независимого оценщика, с лицензией на исполнение данных услуг.

Если же такое обращение целесообразно – требуется предъявить пакет документации, отражающий объём затрат на приобретение или постройку недвижимости. Если приобретённый объект подлежал реконструкции, что существенно улучшило его качество и увеличило стоимость, требуется представить затраты на реконструкцию и первичные траты на приобретение.

Кроме определения и суммирования затрат, учитывается амортизационный износ помещения или здания, который определяется на основании инвентаризационных сведений об объекте. А так же – вложения, необходимые для восстановления полезных свойств объекта (при необходимости).

При планировании коммерческой застройки участка или зоны населённого пункта, позволяет определить перспективы и объём затрат, требующийся на проведение работ.

Самостоятельные расчёты допускают приблизительности. Но иногда, при оценке новостройки, являются предельно точными. По преимуществу собственник может по памяти восстановить все расходы, вложенные в строительство, даже не имея соответствующих подтверждающих документов.

Плюсы и минусы

К преимуществам затратного подхода в оценке недвижимости можно отнести:

относительную простоту расчётов;
не привязанность к условиям рынка;
доступность сведений для оценки.

При возведении промышленных зданий, новостроек или торговых площадей является единственно возможным способом, допускающим рассмотрение потенциальных расходов на строительство.

Однако и здесь допускается ряд нюансов, которые могут заставить произвести отказ от затратного подхода при оценке недвижимости, для достижения тех или иных целей лица, заинтересованного в приобретении недвижимости.

Например:

необходимость в полной информации по расходам;
затруднительность использования для старых зданий;
отсутствие сведений о перспективах использования;
отсутствие учёта тенденций рынка.

Для того чтобы использовать преимущества и компенсировать недостатки, целесообразно ориентироваться так же на остальные способы ценообразования.

Этапы

Алгоритм оценки строится на последовательности этапов, каждый из которых даёт основания для формирования ценообразования объекта. В их числе:

Определение стоимости земельного участка, если земля находится в собственности. Арендуемые участки обычно в расчёт не принимаются, кроме случаев коммерческой застройки населённого пункта.
Суммирование затрат на возведение капитального строения, учёт возможности получения предпринимательской прибыли путём экономии на строительных субсидиях, полученных скидках на строительные материалы и т.п.
Определение степени износа и суммирование затрат на восстановление утраченных полезных свойств объекта.
Определение разницы между затратами, произведёнными в прошлом и требующимися в перспективе затратами.
Проведение корректировок и поправок, что допускает обращения к сравнительному рыночному анализу и доходности приобретения объекта.

Проведение расчётов и применение методик

Базовым способом расчёта является суммирование расходов на приобретение участка и застройку. Если объект является вновь возведённым, с проведением всех требующихся коммуникаций – этого может оказаться достаточно.

Корректировки в данном случае допускаются при использовании метода сравнения продаж. Например, сравнивается стоимость строительного материала, которая приобреталась собственником здания и его текущая стоимость, с учётом наценки или инфляции, что допускает получение прибыли.

Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.

При определении степени износа, допустимо ориентироваться на варианты:

инвентаризационного износа;
сравнительного анализа;
комиссионного определения износа.

Инвентарная оценка износа может определяться на основании бухгалтерской документации или посредством проведения инвентаризации техником БТИ.

Сравнительный анализ ориентируется на методики расчёта стоимости объектов, по соответствию году сдачи в эксплуатацию. Комиссионное определение износа – наиболее подробный метод определения утраты полезных свойств не только здания, но и его элементов. Определяется комиссией, в которую входят компетентные специалисты, и оформляется официальным актом.

После определения степени износа учитывается процент непоправимого износа, который выражается в гибели соразмерной части полезных свойств объекта. Стоимость этой части помещения вычитается из потенциально предусматриваемой цены на недвижимость. Поправимый износ рассчитывается с учётом расходов, требующихся на восстановление полноценного функционирования таковых. Предусматриваемые расходы так же подлежат вычитанию из потенциально установленной стоимости.

Когда требуется использование

В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения:

Оценка планирующегося строительства с коммерческой целью, при использовании максимальных вложений застройщика в строительство промышленных, торговых, культурно-спортивных или жилых зданий.
Оценка вновь возведённого, полностью уникального здания, не имеющего аналогов на рынке недвижимости.

В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости. Для оценки устаревших зданий с высокой степенью износа, от его применения целесообразно отказаться.

Заключение. Затратный подход ориентируется на окупаемость инвестиций при возведении капитального строения или приобретении недвижимости. Опирается на уже произведённые и (или) предусматривающиеся затраты.

Шаблон обоснования выбора подходов и методов оценки для расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка:

1. Из методов, основанных на сравнительном подходе, оценщик считает допустимым/не допустимым для определения стоимости земельного участка в настоящем отчете использовать метод(ы) ---/ни один из методов не использовать, поскольку использование сравнительного подхода требует наличия достаточного количества недавних аналогичных продаж, согласно п. 22 ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Из методов, основанных на сравнительном подходе (метод выделения, метод распределения, метод сравнения продаж) может быть применим метод -----/не может быть применим ни один метод, по следующим причинам:

Согласно п. 3. раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод распределения применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Согласно пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Оценщик отмечает, что, учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая специфику оцениваемого земельного участка, учитывая тот факт, что оцениваемый земельный участок является застроенным/незастроенным, оценщику представляется/не представляется возможным определить информацию о доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, представляется/не представляется возможным определить информацию о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Ввиду вышесказанного, оценщиком представляется/не представляется возможным применить метод распределения для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Согласно п. 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод сравнения продаж применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Согласно пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Применительно к настоящей оценке на период, сопоставимый с датой проведения оценки, указанное условие выполняется/не выполняется. Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. В процессе настоящей Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так как имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже земельных участков под сопоставимое использование.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая специфику оцениваемого земельного участка, оценщику представляется/не представляется возможным определить информацию о ценах предложений по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого, в результате чего представляется/не представляется возможным применить метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Согласно п. 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод выделения применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Согласно пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Оценщик отмечает, что, учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая специфику оцениваемого земельного участка, учитывая тот факт, что оцениваемый земельный участок является застроенным/незастроенным, оценщику представляется/не представляется возможным определить информацию о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, оценщику представляется/не представляется возможным определить стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Ввиду вышесказанного, оценщиком представляется/не представляется возможным применить метод распределения для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Поэтому в рамках сравнительного подхода оценщиком использован(ы) метод(ы) ---/не использован ни один метод.

2. Затратный подход в процессе данной оценки не используется, т.к. непосредственно как самостоятельный подход к определению стоимости Объекта оценки он неприменим (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р).

Поэтому в рамках затратного подхода ни один из методов оценщиком использован не будет.

3. Из методов, основанных на доходном подходе (метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод остатка), для оценки земельного участка, по мнению оценщика, может быть применим метод(ы) --- / ни один из методов применим быть не может.

Согласно пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод предполагаемого использования применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права; при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Согласно пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить сумму и структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, определить величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, определить величину и структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, учитывая специфику оцениваемого земельного участка, /учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) предполагаемого использования для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Согласно пункта 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод капитализации земельной ренты применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка; определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода; расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить величину дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка / учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) капитализации земельной ренты для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Согласно пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод остатка применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором; при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

Согласно пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод допускает также следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка, рыночные ставки арендной платы для улучшений / учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) остатка для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Поэтому в рамках доходного подхода оценщиком использован(ы) метод(ы) ---/не использован ни один метод.

Вывод: право аренды на земельный участок может быть оценено метод(ом/ами) --- в рамках сравнительного подхода / метод(ом/ами) --- в рамках доходного подхода.

Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения.

Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.

Плюсы и минусы использования

К числу однозначных преимуществ применения доходного метода оценки недвижимости относятся следующие:

Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.

В определённых случаях необходим отказ от доходного подхода при оценке недвижимости, что относится к числу недостатков, которые выражаются:

Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.

Если собственник промышленного объекта или торговых площадей не предоставил информацию о притоке финансирования, результаты оценки не могут считаться достоверными.

Когда применяется

По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий.

Здесь доходный подход допускает применения:

для точности установления стоимости;
для определения перспектив перепродажи объекта.

Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость. Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей. Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.

Методики расчёта

Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:

метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости;
дисконтирование доходов.

Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.

Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.

После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.

Валовой доход определяется в качестве чистой прибыли, предусматривающей максимальную эксплуатацию объекта.

После определения максимальной прибыли делаются поправки:

на недогрузку в эксплуатации;
на непредусмотренные сбои в производстве.

Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта.

Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.

Под дисконтированием доходов понимается соразмерная состыковка перспектив получения прибыли и реальных расходов на приобретение, происходящее в текущий момент.

Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды. Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации. Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

К кому обращаться за исполнением услуги оценки недвижимости

Если собственник недвижимости или покупатель, заинтересованный в выгодном инвестировании, предусматривают проведение оценки на основании доходного подхода, им обязательно необходимо обратиться в коллегию независимых оценщиков, по месту расположения недвижимости.

Координаты данных специалистов, лицензированных по соответствующему профилю, можно обнаружить как на рекламных сайтах региона, так и в кадастровой палате или многофункциональном центре, где оценщики зарегистрированы и внесены в специальный реестр исполнителей услуг.

В крупных населённых пунктах, такие сведения могут находиться так же – в компаниях по работе с недвижимостью. Лицам, проживающим за пределами областных (краевых) центров, следует обратиться в те же инстанции и определиться с приемлемым для сторон способом выезда на место расположения объекта.

Предусмотреть эффективность и рентабельность инвестирования в недвижимость, можно с достоверностью, только при использовании доходного подхода. Остальные способы оценки не владеют данными методами.

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один – сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

12. Отказ от использования доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в Москве развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.