Модели ипотечного кредита в рыночной экономике. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. Эволюция развития ипотечного кредитования

В Америке – самый крупный и развитый в мире рынок ипотечного кредитования, как по организации, так и по числу финансовых инструментов. Занять лидирующие позиции США сумели за счет формирования прозрачного ликвидного вторичного рынка и эффективного взаимодействия между его участниками.

Основными участниками американского ипотечного рынка являются:

• Заемщик – приобретающий ипотечный кредит на покупку жилья.
• Кредитор (банк или другое кредитное учреждение) – предоставляющий заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости.
• Посредник – ипотечное агентство , привлекающее капитал для заемщиков и обеспечивающее ликвидность на рынке.
• Инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Взаимодействие на уровне заемщик – банк – это первичный ипотечный рынок. Его инструментом традиционно является ипотечный кредит (Mortgage). Самыми популярными видами ипотеки в США являются:

• Кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-rate Mortgage, FRM).
• Кредит с переменной процентной ставкой (Adjustable-rate Mortgage, ARM).

По ARM кредитам ставка фиксируется на начальный период (обычно 3, 5 или 10 лет), по истечении которого ставка становится плавающей и регулируется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора. Также по договору у заемщика есть право на досрочное погашение кредита (Mortgage Prepayment) любыми суммами в любой момент.

Типичные ипотечные кредиты в США выдаются в размере до $200 тыс. на условиях до 28% PTI и до 80% LTV, где:

• PTI (Payment-to-Income Ratio) – отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика.
• LTV (Loan-to-Value Ratio) – отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога.

Обязательным условием для получения ипотеки в США является страхование заложенной недвижимости и титула (риска утраты права собственности на объект). Страхование жизни и трудоспособности остается на усмотрение заемщика.

Взаимодействие на уровне банк – посредник – инвестор – это вторичный ипотечный рынок. Его инструментом являются выпускаемые ипотечными агентствами ценные бумаги (Mortgage Securities), обеспеченные ипотечными кредитами первичного рынка. Именно такая двухуровневая схема ипотечного кредитования (Two-level Mortgage) действует в США. В связи с тем, что там она и зародилась, ее называют американской моделью ипотеки. На практике она выглядит так.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования

При обращении заемщика в ипотечный банк за кредитом, банк заключает с ним договор с одновременным требованием составления и подписания им закладной.

• Закладная (Mortgage) – именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя и гарантирующая кредиторам получение платежей по кредиту. При невыполнении заемщиком обязательств средства возвращаются за счет продажи залога.

После регистрации права собственности на недвижимость банк становится законным владельцем закладной. Такие закладные по мере их накопления банк объединяет в “ипотечные пулы” и продает посредникам – специализированным ипотечным агентствам . В США это такие поддерживаемые правительством организации, как “Джинни Мэй”, “Фэнни Мэй” и “Фредди Мэк”.

• Ипотечный пул (Mortgage Pool) – пакет однородных ипотечных кредитов со схожими сроками погашения, платежей и размером процентных ставок.

В этом состоит одно из ключевых отличий американской модели ипотечного кредитования от европейской. В США кредиторы не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и не выпускают обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги, а передают эту функцию ипотечным агентствам.

Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, а взамен получают поток будущих платежей от заемщика по кредиту за вычетом комиссии банка. В результате банки получают деньги для выдачи новых кредитов, а посредники – возможность зарабатывать на закладных.

Для этого ипотечные агентства используют права требования по закладным как обеспечение и выпускают под них долговые обязательства – сквозные ипотечные ценные бумаги (Pass-Through Mortgage Backed Securities, MBS), называемые также агентскими (Agency MBS). Этот процесс известен как секьюритизация.

• Секьюритизация – механизм превращения неликвидного кредита (закладной, не являющейся эмиссионной бумагой) в обращающуюся на биржевом и внебиржевом рынке ценную бумагу.

Выпущенные бумаги агентства реализуют на фондовой бирже, передавая купившим бумаги инвесторам поток платежей от заемщика за вычетом своей комиссии. То есть агентство само выступает посредником, аналогично ипотечному банку. При этом передаваемые инвестору выплаты по MBS гарантированы не залогом недвижимости, а ипотечным агентством.

Государственная поддержка ипотечных агентств приравнивает MBS по надежности к государственным облигациям . Это делает их доступными для институциональных инвесторов , обеспечивающих ликвидность вторичного ипотечного рынка. Наряду с консервативными инвесторами, в агентские MBS вкладывают свои средства и ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).

• P.S. 12 марта 2014 года стало известно о готовящейся реформе ипотечного рынка , предполагающую ликвидацию Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо них будет создана система ипотечных ценных бумаг с федеральной гарантией, владеть ею будут банки, выдающие ипотечные кредиты. Они будут нести первые 10% убытка, прежде чем в дело вступит новая структура – Федеральная корпорация страхования ипотеки.
• Также предполагается, что при секьюритизации должны соблюдаться определенные стандарты: например, переупаковываться в облигацию может только кредит с 5%-ным первоначальным взносом, а для впервые покупающих жилье – 3,5%.

Риски ипотечного рынка

Кредитный риск. Ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно является по ним залогом. Наличие такого залога, наряду с обязательным страхованием риска утраты прав собственности, позволяет оценивать кредитный риск как незначительный.

Наиболее серьезное влияние на ипотечный рынок оказывает процентный риск, возникающий при изменении процентных ставок.

Процентный риск. Высокий процентный риск для ипотечного кредитования связан с правом заемщика в любой момент погасить остаток по долгу. Это выгодно для заемщика, но не выгодно для кредиторов и инвесторов, так как лишает их определенности при оценке потока будущих платежей.

В результате чего возникает риск досрочного погашения (Prepayment Risk). Как реализуется этот риск? Допустим, инвестор держит ипотечные бумаги, получая по ним 5% купонный доход, когда ставка на рынке равна 5%. Что произойдет при изменении процентной ставки?

В случае, если ставка начнет снижаться, цена ипотечной бумаги начнет расти (цена долговых бумаг движется в направлении, обратном процентным ставкам). При этом стоимость ипотечной бумаги вырастит меньше из-за возросшего риска досрочного погашения.

• При снижении рыночных ставок, новые ипотечные кредиты начинают выдаваться под меньший процент. И заемщику выгоднее погасить досрочно текущий кредит за счет открытия нового с меньшей ставкой.

Если же ставка на рынке начнет расти, увеличившись, например до 8% годовых, то цена ипотечной бумаги начнет снижаться. При этом падение ее цены будет выше, чем у простой облигации, в связи с сокращением объема досрочно выплачиваемых кредитов.

• Этот дополнительный риск ипотечных бумаг называют отрицательной дюрацией или негативной “выпуклостью”.

Заемщику выгоднее положить свободные средства на депозит под 8% и получать доход за счет разницы в 3% между ставками размещения (8%) и заимствования (5%). Инвестор же, наоборот, заинтересован в досрочном погашении и возврате вложенных средств в покупку ипотечных бумаг, чтобы разместить их под более высокий процент.

Риск, возникающий в результате увеличения ожидаемого обращения MBS называется риском расширения (Extension Risk).

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, жилищное строительство, модель ипотечного кредитования

Катастрофическое состояние жилищного фонда, невозможность миллионов россиян десятилетиями реализовать свое право жить в человеческих условиях и как следствие -зреющая в обществе социальная напряженность - превратили проблему жилищного строительства в одну из важнейших для современной России.

Для ее решения требуется системный подход . Причем масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.

В современных российских условиях основой финансирования жилищного строительства должно стать кредитование , а лучшим способом его обеспечения - ипотека . Как отметил Президент РФ: «Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования - как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем».

В настоящее время в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.

При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.

Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличие ссудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).

Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.

Следует отметить, что в науке одноуровневую модель ипотечного кредитования часто именуют «немецкой ». По нашему мнению, это не отражает в полной мере суть данной модели кредитования.

Поскольку современные ипотечные системы, так или иначе, замыкаются на государстве, под ипотечной моделью следует понимать систему организации ипотечного жилищного кредитования в масштабах страны или региона. С этой точки зрения деление моделей ипотеки на американскую и европейскую кажется более логичным, чем иное.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.

Данная модель функционирует за счет специальных институтов - агентств (фондов) ипотечного кредитования , которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.

Основные статистические показатели, характеризующие ипотечное кредитование в Европе и Северной Америке, показывают, что наиболее динамичное развитие данная модель ипотечного кредитования приобрела в США во второй половине ХХ века, а закончился этот этап бурного развития глубоким кризисом ипотечной системы в США в начале XXI века.

При детальном анализе европейская и американская модели имеют более глубокие различия , чем наличие или отсутствие тех или иных ипотечных институтов. Можно утверждать, что в основе европейской модели лежит консерватизм, направленный к максимальной надежности ипотечных институтов.

Например, более чем за 100 лет действия немецкого Закона «Об ипотечных банках» не обанкротился ни один ипотечный банк. С другой стороны, американская модель основана на либерализме в рыночных механизмах. Она характеризуется динамизмом своего развития, сопровождаемого как взлетами, так и кризисами, и связанными с поисками путей выхода из них финансовыми новациями.

В Российской Федерации особую методологическую роль в становлении системы ипотечного кредитования сыграли «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке» , одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года.

Основные положения были подготовлены Исследовательским центром частного права в качестве модели законодательного акта об ипотеке. Можно утверждать, что в данном документе разработчики попытались применить отдельные положения частного права в англосаксонской традиции к ипотечному праву России, так как основным «поставщиком» ипотечных институтов, предложившим в 1992 году Правительству РФ проекты и техническую помощь в проведении реформ, было Агентство США по международному развитию (USAID).

Таким образом, на первоначальном этапе развития института ипотеки в Российской Федерации Правительство РФ сделало ставку на построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования.

Двухуровневый характер имеет и современная система ипотечного кредитования в России: на первом уровне - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) , «изначально представляющее собой результат трансплантации института ипотечных агентств из США («Fannie Мае», «Ginnie Мае» и «Freddie Mac»)»; на втором уровне - банки и иные кредитные организации, осуществляющие ипотечную деятельность.

Кредитная организация, занимающаяся ипотечным кредитованием, может обратиться в АИЖК с просьбой о рефинансировании сформированного ею пула кредитов, обеспеченных ипотекой. АИЖК выкупает закладные, если условия выдачи и обслуживания кредитов соответствуют его требованиям, и выпускает на их основе облигации, по которым государство гарантирует платежи и доходность.

Средства, полученные от выпуска облигаций, вновь направляются на приобретение у кредитной организации пула закладных .

В соответствии со схемой деятельности, утвержденной Правительством РФ, АИЖК рефинансирует деятельность кредитных организаций под гарантии государства. При этом инвестиционный потенциал, возникающий в результате деятельности АИЖК, не отвечает критериям эффективного использования бюджетных средств.

Реализуемый агентством механизм рефинансирования подразумевает, что происходит выкуп именно тех кредитов, которые выданы на приобретение жилья на вторичном рынке, поскольку объектом залога выступает жилье (в связи с высокими рисками при его приобретении в период строительства, в случае привлечения кредита, жилье покупается, как правило, на вторичном рынке).

Минимизация рисков кредитными организациями приводит к тому, что более 90% кредитов, которые выдаются в соответствии с требованиями АИЖК, направляются на вторичный рынок. В этом случае система ипотечного жилищного кредитования при ее расширении способствует развитию спекулятивных настроений на рынке недвижимости.

Отсутствие взаимосвязи с реальным сектором ведет к тому, что происходит потеря экономического эффекта от развития ипотечного жилищного кредитования. Механизм рефинансирования АИЖК не создает предпосылок для инвестирования в строительство и расширения предложения жилья.

По нашему мнению, большинство современных проблем , связанных с ипотечным кредитованием, в нашей стране зародились в 90-е годы ХХ века и связаны с построением в Российской Федерации двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, которая по целому ряду причин эффективно применяться в России не может.

Российская правовая система построена на принципах европейской континентальной школы права , в ее основе лежит единая концепция права собственности. Как отметил проф. Е.А. Суханов, нельзя быть «собственником права», ибо в европейском континентальном правопорядке нельзя установить вещное право на право требования.

Право собственности в его континентальном, в том числе российском, понимании невозможно «расщепить»: оно либо полностью сохраняется за собственником, либо полностью утрачивается им. Вместо теории расщепления собственности и конструкций из множества правомочий собственника российская правовая доктрина использует теорию вещных прав . Англо-саксонской правовой системе деление прав на вещные и обязательственные, в свою очередь, неизвестно.

Построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования с использованием конструкций континентального залога затруднено ввиду необходимости использования механизмов цессии при передаче прав по ипотечным кредитам , а также ввиду коренных различий в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг в англо-саксонской правовой системе.

Таким образом, нельзя механически переносить институты англо-американского права в российское, которое обладает своей исторической спецификой и имеет принципы, выработанные веками.

При двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования залог недвижимости, служащий средством минимизации имущественного риска, которому подвергается кредитор, сам становится уязвимым для рисков, порождаемых наделением оборотоспособностью притязаний, обеспеченных ипотекой. Эти риски, или «риски второго порядка», способны материализоваться, примером их материализации служит трудно преодолеваемый ипотечный кризис в США, который в конечном итоге перерос в мировой экономический кризис.

Причина заключается в тесной взаимосвязанности участников рынка ипотечного жилищного кредитования между собой при двухуровневой (американской) модели. Невыполнение обязательств одним из участников ведет к неисполнению обязательств другими участниками рынка ипотечного кредитования, то есть к «эффекту карточного домика».

В отличие от двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, одноуровневая (европейская) модель экономически более устойчива , следовательно, в российских условиях является более предпочтительной.

Европейская (одноуровневая) модель ипотечного кредитования ближе России и с точки зрения построения системы права, и исторически. До 1917 года в нашей стране существовала одноуровневая модель ипотечного кредитования. При этом за все время существования системы ипотечного кредитования в дореволюционной России только один ипотечный банк потерпел крах и прекратил свою работу.

Таким образом, оптимальной для Российской Федерации является одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования, построение которой способно решить многие проблемы и может смягчить остроту демографической ситуации в нашей стране.

Тема 7. Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций.

1. Эволюция развития ипотечного кредитования.

2. Классические модели ипотечного кредитования.

3. Система ипотечного кредитования Республики Казахстан.

4. Создание и развитие Казахстанской ипотечной компании.

5. Механизм функционирования системы ипотечного кредитования.

6. Современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан.

Эволюция развития ипотечного кредитования

Термин «ипотека»впервые появился в Греции в начале VI в. До н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение «драконовых законов».

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью,что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески «hypotetheca» означает подставка, подпорка. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. На границе заложенного участка заимодатель ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Как известно, целью ипотечной системы является предотвращение опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – это легко обращаемый товар, следовательно, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Таким образом, ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотека широко развивалась в различных странах. Ипотечная система введена: в Пруссии – уставом 1783г.; в Австрии – гражданским уложением 1811 г.; в Саксонии – уставом 1843г.

Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк выпускал закладные (разновидность ипотечных облигаций).

Классические модели ипотечного кредитования

В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

· контрактные сбережения;

· ипотечное кредитование;

· государственная поддержка.

Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма отличаться.

В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели :- расширенно-открытую (американскую); сбалансировано автономную (немецкую); и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую).

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской (классической) модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, человек решил купить дом. Он приходит в агентство недвижимости и подбирает себе жилье. После этого он обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Другой пример: человек желает начать собственное дело. Своих сбережений у него на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке ему вряд ли дадут, так как слишком велик риск не возврата. Но зато у него есть небольшой участок земли неподалеку от города или квартира. Человек обращается в ипотечный банк с обоснованием того, что его дело будет прибыльным. Банк рассматривает его просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т.д.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Несколько схожей с американской моделью Малазийская модель «Кагамас» (название ипотечной компании). Эта модель функционирует путем создания специальной ипотечной компании в форме ЗАО - с участием Национального Банка, крупных коммерческих банков и других финансовых организаций. Эта ипотечная компания выкупает ипотечные кредиты у кредиторов (банков) и затем выпускает ценные бумаги - ипотечные облигации, обеспеченные пулами приобретенных ипотек (иными словами, залоговых прав на недвижимое имущество). Продавая ипотечные облигации, корпорация покрывает свои расходы от покупки ипотечных кредитов, а банки, в свою очередь, получают возможность использования полученных средств для предоставления новых ипотечных кредитов, что в конечном итоге стимулирует развитие рынка жилищного строительства.

В отличие от американской модели , когда агентства скупают пулы ипотек для дальнейшей их продажи на рынке в виде «ценных бумаг, обеспеченных закладными», согласно малазийской модели , агентство скупает пулы закладных определенного качества, сохраняя их в своем портфеле, и эмитирует собственные долговые обязательства , рефинансируя покупки пулов ипотечных закладных.

Основным преимуществом малазийской модели является простота и надежность , которую обеспечивает государство посредством участия в капитале ипотечной компании. Покупка ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям, осуществляется централизованно у субъектов ипотечного рынка, причем в зависимости от вида соглашения между банком и Кагамас банк несет определенный объем обязательств перед агентством. При заключении контракта с обязательством обратного выкупа банк обязан осуществить немедленный выкуп кредитов, переставших отвечать требованиям Кагамас. При заключении контракта без обязательства обратного выкупа весь сопутствующий риск принимается агентством, банк же осуществляет обслуживание кредита, которое производится путем внесения платежей Кагамас, состоящих из платежей заемщиков за минусом комиссионных обслуживающего банка.

Сбалансировано автономная (немецкая) модель

Основное расхождение германской модели от американской основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных . Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой, в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Немецкая модель ипотечного кредитования объединяет одноуровневую модель ипотечного кредитования и систему контрактных стройсбережений.

В отличие от классической (американской) модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Суть этой системы заключается в следующем. Если человек желает получить кредит в банке на постройку дома, то сначала он должен открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), он получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 7.1.

Таблица 7.1.

В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).

• - по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;
• - по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: .

• - американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); .
• - немецкая модель ипотеки - так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии) .

Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит . В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.

Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение .

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.

Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).

Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.

Двухуровневая («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течении определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательства заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. . Эти выплаты гарантированны не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Основными недостатками этой схемы являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России .

Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т. к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. А остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудо-сберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим .

Одноуровневая («немецкая модель) Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора .

Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок), сроком 10 - 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах .

Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).

В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором .

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.

Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, - кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов) .

Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:

• - в более гибкой форме и более качественно;
• - происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;
• - облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования .

Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западноевропейских стран .

Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудо-сберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудо-сберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т. к. ресурсы в большей степени формируются внутри ссудо-сберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку .

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:

• - практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
• - простота финансового и правового механизма;
• - лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
• - лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
• - дешевизна организации и контроля;
• - отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
• - отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.

В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:

• - небольшие сроки кредитования;
• - обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
• - низкие проценты по накоплению;
• - очерёдность заёмщиков в получении кредита;
• - сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики .

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЫБОР СХЕМЫ ИПОТЕКИ

На развитие и организацию ипотечного кредитования оказыва­ют влияние определенные условия и факторы.

Основными политическими факторами являются: общая ста­бильность общественной системы, предсказуемость или, наобо­рот, непредсказуемость политического режима в стране, наличие или отсутствие внешней угрозы, возможность или невозможность экспроприационных мер. Естественно, что нестабильность и не­предсказуемость политической ситуации негативно влияют на развитие ипотечного кредитования.

Успешному развитию ипотеки способствует предоставление целевых кредитных ресурсов и государственных гарантий в обес­печение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка. Большую роль в развитии ипотеки играет многообразие форм адресной поддержки конкретных граждан или слоев населения, получающих ипотеч­ные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды, способной защитить права собственников на свое имуще­ство. К этой группе факторов относят наличие или отсутствие си­стемы кадастра недвижимости, а также регистрации залога или иных обременении недвижимого имущества.

К экономическим факторам относят общее состояние и разви­тие кредитно-финансового рынка ценных бумаг в стране, твер­дость валюты, уровень инфляции и платежеспособность населе­ния, которая определяет общий масштаб и динамику рынка не­движимости. Особое значение имеет система страхования рисков, связанных с владением, использованием и развитием объектов имущества, а также страхование ликвидности и доходности цен­ных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

К историческим факторам относятся традиции накопления средств и отношение к кредиту населения. На конкретные формы развития ипотеки оказали влияние зе­мельный и экономический строй в стране.

В качестве базовых могут быть названы следующие виды орга­низованных систем массовой ипотеки: усеченно-открытая систе­ма (Израиль, Испания и др.), расширенная открытая («амери­канская») система, сбалансированная автономная («немецкая») система.

Усеченно-открытая система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следу­ет считать усеченно-открытую модель.

Первой принципиальной характеристикой этой модели яв­ляется то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипо­течные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п

Вторая характерная особенность усеченно-открытой модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает суще­ственное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные пе­риоды.

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не ис­пользовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитова­ния на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в раз­витых странах, таких, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др.

На практике при применении данной системы редко ориенти­руются на какие-либо каноны или стандарты установления основ­ных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и сто­имости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным бан­ком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипо­течного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, ти­пичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской бан­ковской системы на современном этапе наиболее близок к усечен­но-открытой модели.

Расширенная открытая (американская) система. В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кре­дитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитова­ния, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотеч­ных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Схема минимизации процентных ставок по ипотечным креди­там действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кре­дит заемщику, т. е. перечисляет ему (а точнее, от его имени про­давцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксирован­ную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом при­обретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит перево­дить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Схематически это выглядит так, как изображе­но на рис. 5.

Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден ипо­течным агентствам прежде всего резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно 2 мес. Величину ежеме­сячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется поку­пать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, вы­дает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.

Таким образом, ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет - это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агент­ством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.

Рис. 5. Схема двухуровневой модели ипотечного кредитования

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных креди­тов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на ос­нове каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Источником вы­плат по таким ценным бумагам служат платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не зало­гом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, ку­пившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Следовательно, ставка, по которой агентства покупают ипотеч­ные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бума­гам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государ­ственным ценным бумагам.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую до­ходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был «де­фолт» заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства пе­ред инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, например таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что, в свою очередь, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т. е. налогоплательщики.

Система ипотечного кредитования, несмотря на имеющиеся в разных странах различия, сводится к механизму перераспределе­ния денежных средств от конечного инвестора к заемщику - по­купателю недвижимости.

Основными участниками в данной системе ипотечного креди­тования являются:

заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;

кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;

посредник - специализированная организация, задача кото­рой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;

конечные инвесторы (в основном институциональные), при­обретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кре­диты. Цепочка «банк-посредник-инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ре­сурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодей­ствующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет форми­рование и развитие вторичного рынка, на котором действует меха­низм секьюритизации (securitization).

Под термином «секьюритизация» понимают выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадаю­щие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, катего­рии заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название пере­водных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs).

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных фи­нансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной ценной бумаги платежи по ипотечным кредитам пере­водятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная цен­ная бумага). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включа­ют в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфи­ческого риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежеме­сячных поступлений и, как следствие, точный период до погаше­ния. Переводные бумаги создаются двумя основными способа­ми, в каждом из которых посреднические структуры играют раз­ную роль.

В первом случае переводные бумаги эмитируются непосред­ственно банком - первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Во втором случае - посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-креди­торов.

Механизм секьюритизации по сравнению с программами ре­финансирования за счет долговых обязательств позволяет:

привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инстру­ментов, пользующихся спросом на рынке;

снизить стоимость привлеченных ресурсов (а, следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;

повысить стабильность жилищной финансовой сферы посред­ством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами ста­новятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в переводные инструменты. Вла­дельцы переводных ценных бумаг несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, риск досрочного по­гашения, процентный риск. Все виды рисков по переводным бу­магам определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) - это риск неуп­латы или несвоевременной уплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. На современном этапе развития ипотечной системы этот вид риска сведен к минимуму для конечного инвес­тора - держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг - с помощью трех механизмов.

Первый - путем обязательного страхования заложенной не­движимости; в случае агентских переводных бумаг - путем предо­ставления гарантии со стороны агентств, выпускающих перевод­ные облигации. Агентство предоставляет одну из двух возможных видов гарантий по переводным бумагам. Первый вид гарантирует своевременную выплату как процентов по закладным, так и ос­новного долга, т. е. проценты и основной долг по бумагам выпла­чиваются в срок, даже если кто-то из заемщиков не исполнил свои обязательства по ипотечным кредитам. Переводные бумаги с га­рантией такого типа называются полностью трансформированны­ми переводными бумагами.

Второй вид гарантий подразумевает своевременное погашение процентов, в то время как основной долг выплачивается по мере поступления соответствующих выплат по ипотечным кредитам, но не позднее заранее оговоренного срока. Переводные бумаги та­кого типа называются трансформированными переводными бума­гами. Гарантии агентств, таким образом, снижают кредитный риск инвестора. Все бумаги являются полностью трансформиро­ванными.

Третий механизм - установления пределов значений критери­ев андеррайтинга. Квалифицированные кредиты должны удовлет­ворять требованиям агентства по трем параметрам: максимальный PTI - отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio); максимальный LTV - отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимос­ти залога (loan-to-value ratio); максимальная сумма кредита.

Риск ликвидности - риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента. Сейчас переводные ценные бумаги активно котируются на вторичном рынке. Каждая бумага специфицирована по номеру и префиксу пула, на основании ко­торого она была выпущена. Много сделок совершается также спереводными бумагами, пул ипотек для которых не определен на момент сделки. Этот вид операций называется «сделки с последу­ющим объявлением».

Риск досрочного погашения для инвестора является специфичес­ким риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность. Можно выделить несколько основных при­чин досрочного погашения кредита заемщиком:

заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже зало­женной недвижимости, которая происходит в случае переезда, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого дома, развода супругов, требующего продажи дома;

заемщику выгодно производить досрочное погашение, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту;

в случае несостоятельности заемщика, когда заложенная не­движимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной за­долженности выплачивается кредитору страховой компанией;

если происходит повреждение заложенной недвижимости в ре­зультате страхового случая (пожара, наводнения и пр.), то ущерб возмещается страховой компанией.

Процентный риск - риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В слу­чае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогич­на соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.

На нестабильных рынках недвижимости существует также ры­ночный риск при резком снижении цен на жилье (в принципе, пока к Московскому и подмосковному рынку он отношения не имеет, но тем не менее учитывается). Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть долг. На развитых рынках, где цены на жилье меняются редко и медленно, рыночный риск невелик.

Сбалансированная автономная (немецкая) система. Ключевой отличительный признак данной модели - сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на от- крытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлеч ния сбережений будущих заемщиков по типу кассы взаимопомо щи (рис. 6).

В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбе­режений должна быть примерно равной сумме кредита, на кото­рую он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансиро­ванной автономной модели» применяются и в России. В частно­сти, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.)

Данное ограничение третьей модели является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного при­обретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьез­ные плюсы - потенциально данная модель совершенно не зави­сит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей авто­номности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь устано­вить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам строй-сбережений и процент за пользование кредитом теоретически мо­гут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, в 3 % и объявить этот же процент в качестве цены креди­та. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расче­та 10 %, и тогда процент по кредиту будет равен 13 %.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны быть привязаны к кур­сам свободно конвертируемых валют. Плюсом данной модели яв­ляется также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются авто­номными и не зависят от общего состояния рынка. Основная ха­рактеристика данной схемы - ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те сред­ства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систе­му, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам про­центы ниже рыночных.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть от­казано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и относительно низкой - от 4,5 до 8,5 %. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками стро­ительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - чле­ны кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая калькуляция. Накопительный период за­нимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начис­ляется процентная ставка, которая составляет 2,5-4,5 % в зависи­мости от социального статуса заемщика и условий договора о пре­доставлении ссуды.

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накоп­ления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы - заключает контракт, согласно которому берет на себя обязатель­ство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сум­му ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообраз­но своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании пери­ода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапли­вает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в каче­стве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невы­сокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежеме­сячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, который должен обес­печить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока на­коплений (он составляет от 1,5 до 2 лет) и условие, что накопле­ния должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.

Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обыч­ных ипотечных, так как они выдаются людям, не только формаль­но подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле проде­монстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизи­тельно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Одно из достоинств системы - ее полная прозрачность. В от­личие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малей­шего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно ис­пользуются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких ус­ловиях пользуется его деньгами.

Из вышесказанного следует, что суть ипотечной модели в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, как правило, лишь незна­чительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, вы­данными под залог либо приобретаемой недвижимости, либо не­движимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат это­го кредита в зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 10-30 лет (как показы­вает практика, кредиты выплачиваются в течение 4-5 лет).

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, началь­ные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансо­вым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размеще­нии высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как круп­ным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым ком­паниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотеч­ные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В дан­ном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется от­ветственность за их обслуживание.

«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке путем размещения специальных ипотечных обли­гаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное ре­шение проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.